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未来十年,房价会是什么样子?

过去房地产市场繁荣,房价十年翻十倍的秘密是供不应求。但是现在情况已经发生了变化。随着调控的深入,政治局会议多次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产的发展格局发生了巨大的变化。

  一方面,房企开发融资陷入困境;另一方面,房地产销售进入寒冬,量价齐跌,金九银十盛况不再。今年的十一黄金周上海成交面积同比下降86%,北京同比下降10%,二、三线城市整体维稳,分化加剧。

  房地产持续十几年的黄金时代究竟是会持续还是就此转向?今天我们就来展望一下,未来十年,房价会是什么样子。

  我们认为,中国房地产过去十几年的黄金时代已经结束,中国的房地产投资已经进入“白银时代”,因为过去支撑房地产黄金时代的各种因素已经开始出现变化。我认为,总体房价将难以像之前那样高速增长。

  首先是人口因素。由于劳动人口的见顶和人口的快速老龄化,一个长达五十年的人口周期已经终结,一方面,劳动力人口出现拐点,首次置业刚需下降。我国新出生人口的速度持续降低,20-29岁人群正逐步进入快速下行通道,现在占总人口的17%,未来十年可能降至10%,也就是所谓的青春不再来。另一方面,人口的迅速老龄化也逐步拖累了房地产需求端的改善。

  再次是金融因素,货币宽松的红利不再使得房地产供需两端承压。从2018年开始,金融体系的基本面发生了根本变化,“大水漫灌”的时代已经结束:一方面,房企因为融资环境恶化,供给端开始受挫,另一方面,国家的政策意图很明显要把房地产隔离在宽松之外,LPR改革后首套房贷款利率不降反升,导致居民购房的需求能力也开始下降。

  但这是否意味着我国房地产将走向衰落,像日本那样迎来房地产泡沫的破裂呢?也不太可能。首先目前中国目前的城镇化水平与发达国家还有一定差距,城镇化红利还有一定空间。

  其次,从人均住房面积的角度来看,中国仍有较大的改善性需求的空间,人均住房面积提升是未来房地产发展的基本动力。

  由此可见,我国房地产在城镇化红利和人口改善型需求的推动下仍存在不少机会,但是不可能再像以前一样全国普涨,遍地黄金,结构分化是大势所趋。

  国际上众多典型工业化经济体城市化后期都出现房价的分化。大都市圈吸收了大部分迁移人口,中小城市人口流入停滞甚至出现人口净流出。

  同时,受产业结构升级的影响,重化工业衰退,部分资源型城市经济大幅回落,导致人口持续流出。

  例如,从1990年至今,美国洛杉矶房价涨幅是底特律的1.7倍,俄罗斯莫斯科房价涨幅是远东地区的1.6倍,英国伦敦的房价涨幅是其他中部工业城市的1.7倍。

  在1985-1991年的日本房地产泡沫时期,6大核心城市房价涨幅是非核心城市的3.7倍。

  对于中国来说,结构分化的表现是房地产市场正在呈现港股化的特征。香港股票市场一个比较鲜明的特征是:10%的股票占了70%的市值和交易量,几乎每七块钱的交易就有一块钱是腾讯的,它的头部公司占比是非常大的。

  中国房地产未来的结构分化也是如此,表现在核心城市随着城镇化的持续推进,实现人口净流入,城市规模继续扩大,在强劲需求的支撑下,房地产作为稀缺资源,前景值得期待。

  而部分三四线城市则会因为产业衰败、人口流出成为收缩城市,刚性需求锐减,导致房价无力支撑,风险较大。

  一二线核心城市即便有泡沫,也不一定会崩溃,至少短期不会。但是上涨速度会变的平缓,从十年十倍到十年一倍。

  从长远角度看,一切城镇化终将走向大城市化。中国城镇化进入后半场,中央对地方经济发展思路从小城镇模式向都市圈、城市群建设过渡,人口将持续向一二线大城市流入。

  人口流入产生的内生需求是房价上涨的有力支撑。但是一方面由于“房住不炒”主基调的确立在政策层面严厉压制投机需求,另一方面从估值角度看我国一线城市房价的绝对水平和相对水平都处于相对高位,后续上涨空间有限。

  十年十倍涨幅难以再现,房价涨幅将进入稳步、小幅上行的通道。

  三四线城市房价将很难延续前期的上涨态势,存在一定的泡沫,甚至有下跌的风险。三四线城市上涨的逻辑不同于一二线,2017年开始的三四线城市房价上涨主要是借去库存的东风,棚改货币化安置和一二线调控挤出效应创造了大部分的外生需求。

  但随着这两大利好的消退,三四线城市上涨动能逐渐减弱,接近尾声。长期来看,对于非核心城市,人口流出问题就是当地面临的最大问题。

  如果把人口持续净流出3年及以上认为是城市收缩,那么仅根据2015-2017年的数据,就有26个城市可以被认为是收缩型城市。人口流失导致经济收缩,使得当地对于房地产的需求持续下降,房地产价格下行压力较大。

  总结一下,未来房地产市场将从“黄金时代”进入“白银时代”,结构分化是最显著的特征。从长期来看,常住人口产生的真实居住需求才是制约房价发展的重要因素。

  核心城市人口一直处于净流入状态,能为房地产市场提供源源不断的需求,房价的后续上涨也就有了支撑,但是上涨速度会变得平缓;非核心城市则会面临需求萎缩的情况,加大房价下跌的风险。

  除北上广深外,部分产业基础良好,城市地位突出,人才吸引力强的二线城市会晋升为新一线城市,成为房价分化时代的受益者。另一部分则会由于产业衰败、人口流出而陷入发展困境,导致未来房价堪忧。

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